Wann ist beim Verkauf einer Liegenschaft ein neuer Sicherheitsnachweis nötig? Die 5-Jahres-Regel, was wirklich Pflicht ist und worauf Käufer wie Verkäufer achten müssen.
Wer in der Schweiz ein Haus verkauft, hat eine lange Liste an Unterlagen zusammenzustellen — Grundbuchauszug, Baupläne, Versicherungsbelege. Eines der Dokumente, das viele Eigentümer überrascht: der Sicherheitsnachweis (SiNa) für die Elektroinstallation. Dieser Beitrag erklärt, wann er beim Verkauf zwingend nötig ist, was er kostet und wer ihn ausstellen darf — speziell für Eigentümer in Winterthur und Umgebung.
Ein neuer Sicherheitsnachweis ist beim Hausverkauf erforderlich, wenn:
Rechtsgrundlage: Ziffer 3 des Anhangs zur Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV).
Liegt der letzte SiNa weniger als 5 Jahre zurück, ist eine neue Kontrolle bei der Handänderung nicht zwingend. Wer trotzdem auf Nummer sicher gehen will (z. B. weil das Dokument verloren ging oder zwischenzeitlich umgebaut wurde), kann eine ausserordentliche Kontrolle freiwillig in Auftrag geben.
Nicht jeder Eigentümerwechsel löst die Pflicht aus. Konkret:
Bei Miteigentum oder Stockwerkeigentum gilt: Wer einen Anteil verkauft, löst für seinen Anteil die Prüfpflicht aus.
Das Gesetz schweigt dazu. In der Praxis wird die Verteilung im Kaufvertrag geregelt. Häufige Varianten:
Wichtig: Wer die Kontrolle bezahlt, bestellt sie auch. Die Wahl des Kontrollorgans liegt beim Auftraggeber.
Hier wird es spezifisch. Nach Art. 33 NIV muss das Kontrollorgan unabhängig sein — das heisst, es darf an Planung, Erstellung oder Wartung der zu kontrollierenden Anlage nicht beteiligt gewesen sein. In der Praxis bedeutet das:
Wer Mängel beheben muss, beauftragt damit einen anderen Elektriker als den, der die Kontrolle gemacht hat — sonst wird die Unabhängigkeit verletzt.
Pauschalpreise gibt es nicht. Die Kosten hängen ab von:
Als Orientierung dienen die VSEK-Richtpreise 2025. Bei uns gibt es darauf 10 % Rabatt. Für eine konkrete Offerte reichen wenige Eckdaten: Objektart (EFH, MFH, Gewerbe), Baujahr und Standort.
Eine Elektrokontrolle nach NIV umfasst typischerweise:
Beim zuständigen Netzbetreiber — und der hängt vom Standort ab:
Wir reichen den Sicherheitsnachweis bei Bedarf direkt beim zuständigen Werk ein — Eigentümer müssen sich nicht selbst um die Administration kümmern.
Der Netzbetreiber mahnt den Eigentümer. Reagiert dieser nicht, schaltet das Eidgenössische Starkstrominspektorat (ESTI) ein. Das ESTI kann die Durchsetzung der periodischen Kontrolle gebührenpflichtig verfügen — eine spürbare Strafe für eine eigentlich einfache Pflicht.
Wichtig zu wissen: Der Eigentümer ist verantwortlich, nicht der Mieter (Art. 5 Abs. 1 NIV). Wer eine vermietete Liegenschaft verkauft, kann diese Pflicht nicht auf den Mieter abwälzen.
Der Sicherheitsnachweis ist kein bürokratisches Beiwerk, sondern ein zentrales Dokument für jede Schweizer Immobilie. Beim Verkauf schützt er Käufer und Verkäufer gleichermassen: den Käufer vor versteckten Risiken, den Verkäufer vor späteren Haftungsansprüchen. Wer in Winterthur oder Umgebung eine Liegenschaft verkauft und der letzte SiNa älter als fünf Jahre ist, sollte die Kontrolle rechtzeitig einplanen — sie ist Pflicht und meist innerhalb von zwei Wochen erledigt.
Schicken Sie uns Ihre Eckdaten — wir melden uns mit einer unverbindlichen Offerte für die Handänderungskontrolle zurück.
Veröffentlicht: 16. Mai 2026 · Autor: Roger Linder, eidg. Sicherheitsberater · Lesedauer: ca. 6 Minuten